האם בעיריית נס ציונה החליטו להפקיר את התושבים לרעידות אדמה?

חברת א.א רוטשטיין תמ"א 38 בנס ציונה בע"מ – חברה קבלנית ויזמית העוסקת בין היתר בחיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38 – הגישה ב-14.11.16 בקשה להיתרים לביצוע פרויקט תמ"א 38 בחמישה בניינים שונים בנס ציונה. זאת תוך הסתמכות על תיקי המידע שקיבלה מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה – עיריית נס ציונה, בהתאם להנחיות הוועדה ובדומה לפרויקטים קודמים שאישרה בעיר. מאחר שהוועדה לא דנה בבקשות האמורות להיתרים שהגישה החברה הקבלנית, ראתה החברה בוועדה כמי שמסרבת לבקשות. לפיכך, הגישה ב-2.3.17 ערר לוועדת הערר המחוזית. בעודה ממתינה לדיון בערר, נתגלה לחברה כי ב-8.3.17 קיבלה הוועדה המקומית החלטה בנושא, לאחר דיון במליאה. במליאה דנה הוועדה בסוגית מדיניות תקן חניה בעיר נס ציונה, ובכללה גם בנוגע למדיניות זו עבור פרויקטים מסוג תמ"א 38. הוועדה החליטה כי כתנאי לביצוע פרויקט של חיזוק מבנים בתמ"א 38, יש לאשר את תקן החניה לדירות בפרויקט בהתאם להמלצת מהנדס העיר. המלצת מהנדס העיר הינה חניה אחת לכל יחידת דיור לכל הדירות – אלה הקיימות ואלא החדשות שייבנו במסגרת פרויקט התמ"א. במילים אחרות: על היזם יהיה לדאוג ליצירת מקומות חניה עבור הדירות בבניין, כתנאי לביצוע פרויקט התמ"א.

עו"ד עמנואל יוזוק ינאי (צילום: עמי ארליך)

"במסגרת תמ"א 38 קבע המחוקק שורה של הקלות", אומר עו"ד יוזוק ממשרד יוזוק מלכין, שהגיש את העתירה בשם א.א רוטשטיין. "הרלוונטית לתיק זה הינה הקלה המאפשרת ליזם או לקבלן לבצע תמ"א 38 גם כשלא ניתן לייצר מקומות חניה חדשים עבור הדירות החדשות שיבנו".

לדבריו, הוועדה הגדילה לעשות כשקבעה בהחלטתה שלא רק שעל היזם או הקבלן לייצר חניות לדירות החדשות – עליו לעשות זאת גם לדירות הקיימות. "מעבר למשמעות המשפטית הפסולה, הרי שהמשמעות המעשית היא שברוב המקרים כלל לא ניתן לייצר חניות חדשות נוספות בכמות שתכלול הן את הדירות הקיימות והן את החדשות".

אם לא די בכך, קבעה הוועדה כי היזם או הקבלן לא יכול להעניק מענה לדרישת הוועדה על ידי בניית מתקני חניה מסוג "מכפילי חניה", כפי שעשו ונוהגים לעשות בפרויקטים מסוג זה בארץ.

"לא ניתן שלא לקבל את הרושם שמי שהוציא את ההחלטה – גמלה בליבו החלטה שלא לאפשר לבצע פרויקטי תמ"א 38 בנס ציונה", טוען עו"ד יוזוק. "נראה כי הוועדה פעלה כמעין חותמת גומי להמלצות המהנדס, כאשר לא בחנה את הדברים לגופם, לא בחנה את ההלכות המשפטיות שכבר ניתנו בתחום החניות במסגרת תמ"א 38, ולכן יש לבטל את החלטת הוועדה".

לטענת עו"ד יוזוק, בערר בתיק אחר נקבע כי במסגרת פרויקט תמ"א 38 לא נדרש להוסיף מקומות חניה לדירות הקיימות, במידה שלא הייתה להן חנייה, אלא רק להשלים את תקן החניה בהתאם לתוספת הבנייה מכוח התמ"א. "ההלכה המשפטית התגבשה ולא בכדי: החשיבות לביצוע פרויקטי תמ"א 38 ברחבי המדינה גבוהה מאד", דברי עו"ד יוזוק. "עוד בטרם ניתנו אישורים לביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38 ברחבי הארץ, הודגשה החשיבות של ביצוע פרויקטים אלה, שמטרתם הצלת חיי אדם במקרים של רעידת אדמה ותקיפות טילים". לדבריו, נקבע מפורשות בחוק כי באיזון בין הצורך בקיום תמ"א 38 ובין האינטרס הציבורי שיינתנו פתרונות חנייה בתחום מגרשי הבנייה – גובר הצורך ביישום תמ"א 38, וניתן במקרים מתאימים לפטור מהתקנת מקומות חנייה בתחום המגרש.

רעידת אדמה באיטליה בשנת 2016 (צילום: Massimo Percossi אי־פי)

רעידת אדמה באיטליה בשנת 2016 (צילום: Massimo Percossi אי־פי)

"קביעתו של מהנדס העיר, לפיה 'כשאין אפשרות לתת פתרון חניה בתחום החלקה לכל הדירות הקיימות והנוספות עלולים להיווצר סכסוכי שכנים' היא קביעה סתמית, ללא כל בסיס ובייחוד כשכבר בוצעו פרויקטים רבים מסוג תמ"א 38 ובעלי הזכויות חותמים מראש על הסכם המסדיר את ענייני החניה", ממשיך עו"ד יוזוק. "במרבית פרויקטי התמ"א 38, בעלי דירות קיימות לא זכאים לחניות אם אין חניות צמודות לדירותיהם, בעוד שלדירות החדשות מכשירים מקומות חניה על חשבון השטחים המשותפים. "הדבר ידוע, מקובל ומבוצע מזה שנים רבות בפרויקטים רבים בכל הארץ".

גם הטענות כי לכאורה מתקני חניה אינם ישימים לאורך זמן, התחזוקה יקרה ויש קושי כלכלי של הדיירים הוותיקים לשאת בעלויות – אינן נכונות לטענת עו"ד יוזוק. "ברוב המקרים מתקני החניה מיועדים לדירות החדשות ומראש רוכשי הדירות מודעים לחובותיהם בנוגע לתחזוקת המתקנים והעלויות הכרוכות בכך", הוא אומר. "כיום עלות תחזוקת המתקנים סבירה בהחלט – כ-35 עד 100 שקלים בחודש. תמוה כיצד הגיעו הגורמים המקצועיים בוועדה המקומית למסקנותיהם. האם מה שעובד בכל רחבי העולם ובישראל לא יעבוד בתחום נס ציונה?".

עוד נטען, כי החלטת הוועדה מחייבת שינויים של הרוב הנדרש לאישור פרויקט תמ"א 38 מזה הקבוע בדין – רוב של 60 אחוז – לרוב מוחלט של כל בעלי הזכויות – 100 אחוז. זאת, לדברי עו"ד יוזוק, משום שגריעה מהשטח המשותף עבור הקצאת חניה חדשה לדירה קיימת, אינה מהווה הרחבת הדירה ולפיכך מחייבת הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין.

"החלטת הוועדה המחייבת הכשרת מקומות חניה לדירות הקיימות שאין להן חניה, יש בה כדי לחייב את הצדדים בדיווחים נוספים של עסקת מקרקעין לרשויות המיסים, ולסרבל את ההליך", דברי עו"ד יוזוק. "גריעת חלקים מהרכוש המשותף והצמדת חנייה חדשה לדירה קיימת, מהווה עסקה במקרקעין על כל המשתמע מכך, ומחייבת דיווח לרשות המיסים. חיוב יזמים או קבלנים במתן תמורות לדיירים הקיימים, שלא במסגרת הוראות תמ"א 38, מקים חבות במיסים כגון מס שבח. לאור כל זאת, החלטת הוועדה המקומית בעניין מנוגדת לדין הקיים ודינה להתבטל".

העתירה נדונה בימים אלה בבית המשפט המחוזי בלוד.

מעיריית נס ציונה נמסר בתגובה: "הנושא נמצא בהליך משפטי ועיריית נס ציונה תציג את עמדתה בבית המשפט".